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《长沙地铁2号线地下商铺投资经营分析》节选

51zupu.com 2009-10-14欧阳达岸

《长沙地铁2号线地下商铺投资经营分析》节选.pdf

目录

前言

一、长沙2号线地铁站点及路线分布说明

二、各地铁站点进出口及周边环境分析

三、地铁地下商业物业经营的优劣势

四、各城市地铁商业经营分布特点总结

五、长沙地铁2号线各站点地下商铺投资经营分析

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以下为本文节选第五节

五、长沙地铁2号线各站点地下商铺投资经营分析

依据以上数据论证分析及各大城市地铁商业情况特征借鉴,结合长沙具体站点地上地下实际商业环境,分别从地铁2号沿线各站点,我从如下几部分进行商业专业分析以供在长沙投资经营者参考。

(一)、明确地铁的消费人群

轨道商业分——流动人流和固定人流。固定人流包括:商务区人群、周边的居民。地上商业以固定人流为主,地下商业以流动人流为主。不同的轨道站点有不同的消费人流,处于商业中心的轨道站点消费人流以固定人流为主。比如:【长沙火车站】【五一广场站】【荣湾镇站】【万家丽广场站】【芙蓉广场站】【袁家岭站】他们从四面八方聚在这里,并不是只因为这里有地铁,吸引他们的是商业广场,品牌店铺,也许没有地铁消费人群会减少,但并不会有根本性的改变,轨道所起到的作用是好上加好。像这类站客流除了来自于地铁之外还有专程来此休闲购物的人流,地上地下同时逛,在此类站台投资经营者要注重自已的个性,避免与地上成熟商业的重复。在经营业态方面它们互为补充,地上商场以品牌服饰为主,而地下商铺以个性小店为主,在价格上以便宜实惠吸引人群消费。

(二)人流是影响商业的重要因素

地铁商业的位置是否在人流的必经之地,是商业成功的重要因素。只有人流经过才有可能转化为客流。不处于必经之地,必然造成人气不足。虽然换乘站人流量大但一些换乘枢纽站的消费人流大多是流动的,比如:【体育公园站】【武广长沙站】随着以后的发展每天有成千上万的人在那里坐轨道线,很多人只是偶尔路过中转一下,时间充足也许会走进商业广场,大家去那里的目的很少是为了购物。还有些新建的地铁商业大多都在郊区,这些区域是否有产业支持是商铺成长的关键。如果工作在市中心而住在郊区,那么只是每天路过这个站而已,不会停下来消费。比如:【望城坡站】【人民东路站】【长沙大道站】【杜花路站】【光达站】出入轨道线的大多数是附近居民。每天匆忙赶着地铁去上班,基本也不会停留很长时间。像此两类站在经营业态时应选择借鉴前面的第一类即时性消费商品包括报刊杂志、点心饮品等;和第二类便利性商品或服务,包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等。

(三)地铁的“双刃剑”

地铁缩短了城市空间的距离,在聚集人群的同时,也可以快捷地疏导人流,这种“双刃剑”的作用可以使原有的商圈更繁华,也能分流人群。事实上,在地铁商业项目中,人流并不简单等同于商流。地铁商城的成功,除了要有特色之外,地上与地下的呼应非常重要,地铁往往只是地上的强化而已。因此像这类即不在属于郊区又不在繁华商业带内的【橘子洲站】【西湖公园站】【湘江中路站】【迎宾路口站】【锦泰广场站】在经营地铁商业应注意它的要点,像橘子洲站主要以游客为主在选择经营业种时可以选择记念品、相机冲印、电池等以给游客提供服务类别为主,选择正确适合站地条件的业态及经营模式。此类站建议在经营业种时选择借鉴前面的第三类流行性商品,诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品,流行性书刊、服装饰物与精品等类别;和第四类咖啡店、饮品店、快速餐饮店等,这种类别的加入使地铁站成为重要的公共活动空间而非单纯的交通节点。

结束语

地下商业的业态选择限制很多。地上商业以大型商业广场为主,建成后变化很少。而地下商业却变化较多,拆拆建建是常有之事,所以在投资租赁地下商铺时要有心理准备,能够适应这种变化。在经营方面,轨道交通管理法规有明文规定,地铁不得经营污染环境及有损车站设施的煎、炸、炒、烤、煮、蒸及开口饮料等食品。很多人都看到了地铁商铺提供早餐的商机,也有人这样做了但供应早餐的商铺因为经营形式受限制较多,无法丰富早点的品种,经营收益并不理想。目前,地铁商业的业态选择因所处环境的不一样性,以各种组合形式出现甚至还有些娱乐休闲业态,所以选择哪种业态经营还得结合实际,待长沙二号线建成后还需要下一番功夫考查。届时再与大家分享。

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