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郭梓宁:主题商业地产具有发展潜力

中购联泛商网 2012-07-16

从郭梓宁履新奥园总裁至今,中国房地产经历了史上最为严厉的调控。 在这种情况下,奥园集团的业绩却依然保持了稳健的增长,这和奥园集团坚持“商住双线发展”的策略有着密不可分的关系。

郭梓宁表示,奥园集团未来会继续以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部五大经济圈为核心的战略布局,坚持“商住双线发展”的策略,住宅及商业项目均会考虑,目标以广东省为主,省外地区则会以现时已进军的成熟市场为优先考虑。

对于调控以来热度持续升温的商业地产,郭梓宁也发表了自己的看法。“商业上的抉择对房地产行业来说越来越重要。”

他认为,未来商业地产的发展,那些复合了健康、养生、教育等特色概念的主题商业地产会在同质化严重的市场上比较凸显。

今年上半年,奥园集团商业物业的销售已占公司首六个月合约销售总额的约52%。集团旗下专门负责商业运营的资产公司正在不断扩充,集中加强商业运作。

在政策方面,郭梓宁称,内地通胀进一步放缓给放松带来了充足的空间,近期也出台了个人首套住房贷款优惠及降息等政策。虽然这些措施更多针对刚性需求,但对整个楼市来言肯定是利好,刚需购房者的还款利息明显下降。

“无论是房地产投资,还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等,五月都较三、四月份有回升,说明近期贷款的放松、降息等政策都发挥了作用。”

但他指出,“限购令”仍是一条重要的政策“红线”,这对市场的投资投机需求仍然有遏制作用,目前的房地产微调政策也在确保刚性需求,未来几个月楼市大幅攀升的情况较难出现,但很有可能企稳并小幅回升。

记者:奥园今年在扩充土地方面有怎样的计划?您觉得今后的土地市场会呈现什么样的状态?
郭梓宁:奥园现有的土地储备足以满足未来五至七年发展需要,未来会继续以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部五大经济圈为核心的战略布局,2012年我们的目标增购土地面积为150万平方米可建面积。

集团实行“商住双线发展”的策略,住宅及商业项目均会考虑,目标会以广东省为主,省外地区则会以现时已进军的成熟市场为优先考虑。

我们看到,近期土地成交价款的降幅有所缩小,拍卖市场的成交消息亦不断,这些现象有显示土地市场有价格企稳的迹象。以目前情况来看,适合刚需产品的地块和一些较佳的商业地块,比如副中心城市的中心商业位置之类,会比较受市场欢迎。

记者:自调控以来,商业地产就成为房地产企业新的方向,持续至今热度依然不减,如何看目前的商业地产发展?未来商业地产的方向是什么?

郭梓宁:商业上的抉择对房地产行业来说越来越重要。表面上看,这两年因为调控的实施,特别是因为住宅的限购,商业地产得到了快速发展,但它的快速发展,也确实是因其内在拉动内需增长的商业价值。

中国的城市化发展脚步刚刚迈出去,城市还在不断扩展,商业的需求很大,发展的机会也很多,尤其是在二三线城市。与发达的一些国家地区相比,如新加坡、香港等,中国商业地产还处于发展初阶段,未来会有很好的发展空间。

目前,城市综合体项目越来越多,未来商业地产的发展,那些复合了健康、养生、教育等特色概念的主题商业地产会在同质化严重的市场上比较凸显。 电子商务的兴起对实体商业也带来了更多的考验,那么如何才能在市场中取胜?开发商的战略眼光、运营水平会是一个长期的考验。

而奥园在养生城项目上,就是把房地产开发与养生健康元素加以结合,赋以项目独特的养生文化,提供集养生、休闲、生活于一体的人居服务,既增加了住宅产品的附加值,有效地促进了销售,同时亦带来新的经营收入,打造出健康住宅和特色商业经营联动的创新开发模式。

我觉得综合体商业一定要考虑如何给消费者一个品质生活的体验,如何跟这个城市这个区域的氛围结合,展现城市的特色,让消费者来商场来体验一种时尚、放松的悠闲生活。

如我们在番禺开发的奥园广场,开发的初衷就考虑要给广州南区创建一个时尚购物的新地标。目前,项目的招商情况非常理想,区域商业标杆地位也已奠定。

记者:奥园的商业项目比例不少,发展情况如何?今年是否会扩大商业的占比?

郭梓宁:奥园在商业房产方面的发展取得了不俗的进展,所推出的多个商业项目均受到市场认可。证明“商住双线发展”的策略行之有效,我们会继续秉持有效利用商住双线发展理念来保证集团的销售增长。

在奥园去年购入的地块中,商用地块或商住综合开发地块占很大的比例,如纯商业综合体项目--奥园养生广场,中山金域以及昆山等地的地块都是进行商住综合开发。此外,集团新购入的广州南站以及万博项目的地块都为商业金融用地,计划进行大型商业开发。

公司商业地产具备三线产品,一是商业公寓,二是自持大型主力店配合主题商铺,三是住宅配套商铺,三线产品都已形成较好、成熟的开发模式。今年上半年,奥园集团商业物业的销售已占公司首六个月合约销售总额的约52%。

同时,奥园旗下专门负责商业运营的资产公司正在不断扩充,集中加强商业运作,这个板块未来会成为与地产开发并重的管理板块。

记者:今年以来,随着中国经济出现急速下滑,宏观调控政策转向稳增长,房地产行业在其中会受到哪些影响?奥园在此形势下是如何应对的?

郭梓宁:内地通胀进一步放缓给政策放松带来充足的空间,近期也出台了个人首套住房贷款优惠及降息等政策。虽然这些措施更多针对刚性需求,但对整个楼市来言肯定是利好,刚需购房者的还款利息明显下降。

无论是房地产投资,还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等,5月都较3、4月份有所回升,说明近期贷款的放松、降息等政策都发挥了作用。

但“限购令”仍是一条重要的政策“红线”,这对市场的投资投机需求仍然有遏制作用,目前的房地产微调政策也在于确保刚性需求,未来几个月楼市大幅攀升的情况较难出现,但很有可能企稳并小幅回升。

在今年这种严峻的市场环境下,奥园会以顺应市场大势为前提,在压缩成本的同时最大程度促进销售,我们会积极捕捉年内出现的阶段性市场阶段热点和机会,以销售为第一出发点。

同时针对不同地区、不同产品、所处不同销售阶段针对性采取促销措施,如有些项目已处尾货阶段,我们会采取适当优惠促销手段清盘,这样做也有利公司节约运营成本。对于刚需产品,需求一直旺盛,但在观望情绪浓厚的市场氛围下,我们会采取一些优惠措施以增进成交。

记者:您认为今年房企的融资渠道是会更紧还是更松?在您看来,奥园在今年最优先会选择的融资途径是什么?此外,当净利润率与销售业绩出现冲突的时候,应该如何平衡?

郭梓宁:国家上月已放松银根,息率也有调低,相比去年可能会松一些。

奥园目前的资金状况非常健康。若集团有融资需求,会尽可能地选择条件较佳的方式以降低财务成本。

今年这种严峻的市场环境下,我们会以顺应市场大势为前提,在压缩成本的同时最大程度促进销售,“外销内压”两手都要硬。

记者:中国房地产行业在,如此复杂的政策经济形势下发展至今天,您认为行业未来的可持续发展道路是什么?企业应如何达致发展与存续的平衡?

郭梓宁:一个在国家政策下兼顾股东利益、消费者满意度、企业社会责任、员工利益的企业才可以称得上是杰出的。奥园过往一直这样要求自己,未来我们仍会以公司与股东、客户、员工、行业、小区与环境之间的和谐发展为目标,努力实现履行社会责任与公司业务运营的有机融合。

有经济学家说中国房地产的下半场已经开始,对一个希望得到健康持续发展的企业来说,一定会思考接下来的路要怎么走才更精彩。

我们希望通过有特色的产品设计和总体规划,以品质为导向,将健康、养生、文化、教育等内涵融入的人居或商业产品,与全方位的城市功能相复合,形成具有奥园特色竞争力,提升商业项目与住宅产品的附加价值,实现人居和商业产品的不断增值。

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