支付中心| 广告服务| 帮助中心| 建言献策
您现在正在浏览:

万达商铺外冷内热 外街投资者回报惨淡

2013-03-11

陈先生两年前花了500多万买下了广州白云万达广场室外的万达金街,原以为可以收取稳定的租金回报及物业增值,但两年过去了,旁边的万达百货生意火爆,但一墙之隔的室外步行街万达金街还是冷冷清清。这里是广州城北著名的高端社区聚集地,居民具备非常雄厚的购买力,又有地铁站直通商场,可惜这条几百米的商业街大部分商铺门口都还是贴着“招租”广告,商铺却几乎有一半是空着的。

这不是陈先生等一众小投资者当初买下商铺时希望看到的,其他的房东更不愿意看到。想当年万达在全国各地推出金街商铺时,买一个商铺还要找到区级甚至市级以上领导写纸条下来才拿到一个指标,没关系的就要另花50万到200万去转让一个指标才抢到一个门面,为何大家都看好的又是全国最成功的商业地产之王卖出来的商铺都惨淡经营呢?

N个理由你信哪个?

商业街根据本身经营的商铺,可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂,多数只租不售,并不适合普通个人投资者。

更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题,建材市场、餐饮娱乐街,目前还是不错的选择。

如果你接到推销商铺的电话超过3个,会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这几个理由:
低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。

一、商铺有产权和回报率高低无关!

产权商铺主要是相对于使用权商铺而言,产权商铺最大的好处在于能贷款,而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款,首付最低50%,比照基准利率或上浮。

产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售,但是等到你把商铺转手卖掉的时候,会发现买卖差价的大半都变成了税金:土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上,个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%。况且,如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉,谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢?

因此,商铺有产权,和获利前景没有必然关系。

至于使用权商铺,除非是位于商业氛围成熟的闹市,可见的租金回报超过15%,否则,按照10%回报率计算,50万元买来使用权,第10年赚回本,15年到期时,账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺,以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算,15年后的本息总额是103.6万元,15年的利息总额53.6万元,比买使用权商铺多赚28.6万元。

低总价,可能很难租!

“总价20万元到30万元,您有没有兴趣?”低总价的最大诱惑是,让钱不多的你蠢蠢欲动:“我也能投资商铺做房东?”

不得不提醒你,事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺,有实力的运营团队可能不愿接手,这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。

通常低总价商铺隐含的信息是:面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区,周边配套远未成熟。这样的商铺买来,你要面对的就不是租金高低的问题,而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动,面积大的适合更多的商业业态—餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等,而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。

二、售后由同一开发商再包租,国家不支持!

2006年住建部就发出过投资风险提示:以售后包租等形式购买商品房有风险,投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

这一政策出台正是导致万达集团不能提供售后返租,统一招商经营的主要束缚,由于全国不停开发,资金紧缺,明知道不帮小业主招商运营会导致金街难以经营下去,万达也爱莫能助!只能不断地销售商铺产权以求回笼资金。

三、回报率有这么高吗?

已经运营的商业街商铺,市场租金是明摆着的,结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺,任何和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户,用市场比较法,从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量,估算出最后结果。

但现实是,一些“火热销售”的商业街商铺的回报率是吹出来,还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

德佑地产商铺部总监惠凯表示,正常情况下个人投资的商铺,实际租金回报率在4%至5%是比较可信的,租金回报率保持在4%以上的水平,商铺就进入了熟铺的发展轨道。租金过高则等于杀鸡取卵,不利于引入实力强,知名道高的大商家。

四、版块地段标准,不能超过1公里!

地段不光对住宅来说是重要的因素,对商铺来说它的意义也很重大。因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。可以不在市中心,但一定要有很多人来,而且乐意在这里消费。没错,商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近,你的投资风险会小一点。

但你得分清楚它的地段和人流量、购买力之间的关系。远离市中心的远郊地区在销售商铺时常常会傍“概念”。上海正在建设的迪士尼乐园周边,方圆10公里的在售商铺都说自己在“迪士尼板块”。

实际上,商业辐射效应的作用范围是按照步行距离来算的,有消费意图的人从一个商业核心走到附近的消费目的地,800米至1000米是心理极限,商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺,发展商或经营者也很清楚它的前景,几乎把产权握在自己手里,只租不售。即便是出售,也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。

五、运营商最重要

商业街商铺通常靠集群效应发展,单个业主的投资、管理能力差别很大,如果没有统一的招商,整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店,租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排,租金水平很难有稳定增长。如果没有足够专业的运营商,商业街开业以后也会显得混乱无序,十年八年都成熟不了。

相比包租、地段等因素,资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。

发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的“主力店”,几乎是一条商业街能否发展起来的关键。如果商业街商铺在卖给你的时候已经全部建好了,但销售人员还没法告诉你开业的时候都有哪些商家进驻,那你最好别买了。

这说明发展商的招商能力差,而且招不来商家入驻,也很难吸引来优质的运营商长期合作。好的商业地产发展商有自己的招商部门和运营团队,从拿地、设计的阶段就开始做全面的市场调研和规划,商业街开业后的几年内还会不断调整商铺的经营类型。

六、统一规划执行才是关键

“我们有统一规划,将来会成为周边最繁华的商业街”。统一规划确实能给商业街商铺带来更好的前景,但是,对你来说,统一规划能不能执行比规划本身更重要。

商业街商铺的销售初期需要靠商圈规划支撑价格,但总体规划的推进才能发挥真正的潜力,只有投入运营后执行合理的规划,管理得当,并根据商业街整体发展,不断调整业态,商铺产品才能持续稳步盈利。而这个过程通常需要超过6年甚至15年的时间。

在挑选商铺时,任何不确定的因素都会增加你的投资风险。德佑房地产经纪有限公司商铺部总监惠凯提醒投资者,挑选商铺应该以实际已经存在的各种条件做参考,尚未落实的规划中的内容不适合作为决策的重要依据。

选商铺,教你4招!

1、除了人流量,盯着大牌商家

所有人都知道,市中心的商铺通常比郊区的好。那里有成熟的配套和足够量的来往人群这两个天然优势。但这样的地段的商铺几乎没有普通人能插得进去的地方。

别急着放弃,还有个不错的选择—大型居住社区内或之间的商业街。但你得考察一下周边小区的数量、人流量。这点可以跟肯德基学一学,它在考察决定新店址的时候,测量方法就是拿着秒表数人数,达到平均每10秒钟有2个人经过,就满足人流量要求。

如果是投资还没开业的商业街商铺,那就要考察附近有没有“大牌商家”入驻。像肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰等品牌连锁店,考察店址都有有效的方法和指标,跟着这些商家走,犯错的可能性就低了。据一位从事商业连锁及商业地产十多年的专业人士认为最理想的大牌商家是大润发、家乐福这类大型卖场,其次是知名餐饮娱乐品牌,它们吸引来的消费人群层次丰富,数量巨大,周围商铺可选择的经营范围也更丰富。

2、开发商运营商,重点考察!

运营商的能力是决定投资前景的重要因素,但是运营商的能力强不强,你从哪知道呢?

该专业人士认为,判断它们能力的最简单方法就是考察它以前操作过的同类商业品牌或项目。你可以要求了解运营商基本资料,实地看看那些商业项目现在的经营状况,向二手商铺租售门店询问租金水平和回报率。

发展了几年的商业街项目推出第二期时别错过。广州江南西路地下商业街“江南新地“商业街经过三年第一期的招商和发展,已经形成了餐饮、数码、潮流服装饰品等一系列风格明确、经营稳定的店铺。第二期商铺续约时参考第一期商业街稳定真实的经营状况和收益率数字,租金翻了一倍仍供不应求,基本可以判定开发商和运营商的实力。这种商业街的新铺成长为熟铺,获得稳定回报会更快。

3、一般来说,商业体在做建筑设计之前就要完成25%的招商,施工期间再有25%的商家确定入驻,开业时有60%的商铺有商家经营,才有继续发展的希望。等房子造好了再往里面招经营户已经晚了。从这个意义上说,商业地产开发商和运营商的实力比地段重要得多,市中心也有烂尾楼,奥特莱斯建在郊外也能盈利。

4、业主租约时间的长短也决定一条商业街能否培育做旺的最关键原因。商家的经营具有较高的风险,就算有充沛的资金和强大的运营能力做基础,但如果业主租期太短,就无法在保证业主收益的前提下对该商圈做长时间的运营规划。该专业人士提醒,如果业主承诺少于6年,餐饮娱乐少于12年的租赁合同要特别小心,“一个商铺的成长周期是以6年为一个周期,首6年亏本培育,后6年才回本和盈利,少于12年的租约很难产生稳定收益。”

#比较合理的每年租金回报率方案#
租期15年,头1至5年,每年收益率5%;第5至10年,每年回报率7%,第11年至15年,每年租金固定收益率10%以上。

评价:投资者投资商铺,真正获利不是在租金回报上,而是找到知名的优质品牌签10年以上甚至更长的租约给商家,让其安心投资及健康培育市场,然后等三五年后该商圈做旺后,高价以数倍卖出!这才是投资商铺最大的利润盛宴!

 

标签:
【打印本文】
发表评论
用户名:
Email:
评论: 
验证码:  
  [Ctrl+Enter]
新发表的内容
更多>>
google推荐的广告
Copyright © 2008-2010 www.51zupu.com Limited, All Rights Reserved
湘ICP证08002740号 湖南大集房地产顾问有限公司 租铺网发布的门面商铺出租、商铺门面转让、求租门面信息都为用户授权发布,未经许可,不得转载。Powered by SiteServer CMS