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看香港人是如何投资商业地产

深圳房地产信息网 2012-05-15

香港房地产业界流传着这么一种说法——投资民宅、别墅是铜;投资办公楼、写字楼是银;而投资商铺则是金。作为当前房地产市场上的两大主要投资形式,投资商铺和投资民宅在许多方面都有着很大的区别,笔者在此予以对比和总结。

1.投资类型:

商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的,投资者用商铺来经商或租给客户去经商,其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。

2.地点和环境:

商铺对地段和环境的要求比民宅更高。地段,地段还是地段,对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外,具体位置,商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅,而商铺需要人气鼎盛。

3.租客和租期:

客户在租用商铺之后往往需要自己出资对其装修改造,并配备必要的设施和生财工具。由于商铺租客投入了大量的资金,也需要稳定地长期经营生意,就需要较长的租约去达到其投资回收目标。所以,商铺的一次租约的租期往往会达到3-5年,甚至5+5年(5年选择权)。并且,商铺租客的生意越好,其续租约的肯定性越大。而民宅租客从来不会也不被许可去装修改造房东的房子,一般租期也短。

4.租金:

商铺的租金可以用单位面积平方英尺/年的租金来计算,也可以用月租金来计算。物业主可以要求租客交纳总租金,也可让租客只交纳净租金,然后让租客自己去交纳其它种种费用(如管理费以及水、电、气、保险等)。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定,在续租约时租金涨幅则会随行就市,不受政府限制,故涨幅可能相当大。而民宅一般是以月租金来计算,租金中往往包括管理费或水、电、气等,每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金收益一般比民宅为高。

5.利益:

商铺生意和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好,租客的投资回报越好,则物业主的投资回报会水涨船高,商铺本身的升值也会越大。如果生意兴旺,商铺的价值会随着时间越来越高。而民宅租客与物业的利益往往不一致。如果民宅主要用于出租物业或租客过多,容易被损耗,则该民宅的升值性会深受影响。另外,如果商铺租客欠租,有关法规允许物主可以封门和扣押租客的生财工具,不让租客做生意。而民宅租客欠租时,物主(房东)不得扣押租客的个人物品。如果在冬天孕妇或残疾人欠租,房东是不容易处理的。

6.投资回报:

商铺的投资收益率即投资回报率明显高于住宅,在目前房地产市场,住宅投资收益率约为3%-6%左右,商铺的投资收益率一般约为7%~10%,其增值空间更大。记住:小金豆式的商铺往往比大而无当的商铺回报好。如太古广场的商铺,10年前买期房时的商铺只需6万左右,现在普遍以20余万甚至30万成交。

7.投资风险:

无需讳言,投资商铺一般比投资民宅更具风险。如新商铺刚开始可能“淡”,出租收益率可能不理想。如铺位不好甚至难以找人承租。而民宅起码可以自住。商铺的贷款利率一般比民宅为高(如高一个百分点左右)等。但正因为较高风险才会有较大的回报。世界上没有十全十美的事。如买成熟的当前回报好的商铺风险虽小,但价位就高,进一步的增值空间可能也小。当然,风险是应该和可以尽可能规避的,盈利和增值空间也是需要考虑的。这就需要寻找一个投资平衡点。

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