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咖啡店店址选择与综评估方案

我要租铺网 2012-12-01

一、咖啡店店址的区域位置选择

根据投资规模、拟定的目标消费群体、确立的经营方向与策略等因素选择咖啡店适宜的区域位置,综合说来,有三种类型的区域位置可供参考。

1.中央商业区。所在城市最主要、最繁华的商业区,城市主要大街贯穿其间,周边云集从多现代化的商场、饭店、剧院、写字楼等现代设施。该区域车流、人流密度大,店址辐射力强,商圈范围比较广泛。

2.城市步行街、商业街、大型超市、购物中心、城市广场等集中购物、休闲娱乐区。城市夜间、节假日等时段,该区域人流如潮,时尚消费集中明显,日营业时间长。

3.大学校园附近、音乐厅、图书馆、体育馆等文化体育区。人流素质相对较高,崇尚咖啡文化与消费,消费量较大。

4城市集中居民区及边沿区商业中心。前者消费目标群体稳定,后者经营成本低,具备各虚有其表的发展优势。

二、咖啡店具体店址选择主导因素分析决定具体店址,取舍的主导因素集中在周边人群总体消费水平、店面形态、交通条件、客流规律、竞争对手、城市规划和地点朝向七个主要方面。

1. 周边人群总体消费水平分析。消费水平是影响咖啡店日营业额的宏观主要因素,准确分析便于正确的市场定位。

2.店面形态分析。店面如属于租赁状态,必须充分慎重了解租赁细节;房产权是否属于出租人;目前房产法律状态,有无抵押、封存、出租概念或可能性;租赁期限,期满能否续租;租金、押金、交会方式、水电费及其他费用规定;店面经营面积、楼层。

3.交通条件分析。这决定了咖啡店经营的顺利开展和顾客消费行为的顺利实现,对其评估主要考虑两个方面:在开设地点或附近,是否有足够的停车位可以利用;咖啡店货物进出是否方便。

4.客流规律分析。包括现有客流和潜在客流,每一个店开展设地点总是力求在保证现有客流的前提下,力求店处在潜在客流量多、最集中的地点,以实现多数人就近消费。

5.竞争对手分析。对竞争对手的分析,可以分为业内竞争和行外竞争两种形式。业内竞争主要指与同一城市、同一区域其他品牌咖啡店的竞争;行外竞争主要指与其他餐饮类型诸如茶馆、冰淇淋店、快餐店等非专业性咖啡经营主体的竞争。分析竞争对手以分析业内竞争为主,充分了解对手,便于确立自己正确的市场定位与经营方向。

6.规划分析。由于加盟期较长,属长线投资,因此要求在选择店址时要分析城市建设的规划,做到既考虑短期规划,又考虑长期规划,在了解该地区内的交通、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下,做出最佳地点的选择。

7.地点朝向分析。分析地形特点,就是要选择能见度高的地点设店,增强能见度,尽可能多设出入口,多设临街广告标识,提高知名度。

三、咖啡店店址综合评估

备选店址一旦选定,就需要着手进行评估,评选工作应该具体,首先是要确定评估项目,其次是要进行量化评估,最后做出相关综合分析并选定店址。

其具体评估项目主要包括:

1.店面地址:__________________________________________________

2.店面大小:__________________________________________________

3.店面结构:__________________________________________________

4.停车场面积:________________________________________________

5.店面能见度:________________________________________________

6.交通与路况,公共设施:______________________________________

7.来往行人,消费群体:________________________________________

8.建筑物的新旧程度与装修:____________________________________

9.有无建筑规划限制:__________________________________________

10.主地产利用价格、利用方式、利用期限:_______________________

11.地区文化特点:_____________________________________________

12.地区税收政策:_____________________________________________

13.同行竞争状态:_____________________________________________

14.地区工资水平:_____________________________________________
 

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