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银泰沈国军:3年后商业地产惨状或超过住宅

新浪财经 2012-07-06

百货零售业受经济周期影响小

经济大环境的不景气,再加上强势电子商务平台在抢食,消费者的消费习惯在转变,传统百货商场的生存空间被无限压缩,转型成为了必须要面对的生死大考。 

站在变革的十字路口,作为传统的百货企业,银泰百货2010年10月率先做出改变,由银泰百货投资的电子商务网站银泰网开始正式上线,成为国内首家由传统商业企业成立的电子商务网站。 

主持人:如果说地产是利润非常高的一个行业,那么百货其实利润率相对来说是比较偏低的,那么为什么你们还要坚持把百货作为银泰集团三驾马车的动力之一?

沈国军:百货行业其实它是一个比较传统的行业,但是它也是一个非常稳定的,一个现在现金流非常充沛的行业。也是跟普通民众生活息息相关的一个行业,它能够带来大量的就业,还有给当地政府缴纳大量的税收。并且给居民带来很多方便的消费,也为我们整个集团在业务发展过程当中,提供很多品牌资源,以及很好的现金收入。它受整个经济的发展周期影响比较少,是一个非常稳定的行业,尽管它的利润率不是很高,但是它的行业很稳定。不像房地产行业,一宏观调控,它的打击影响会非常大。所以我们在选择行业过程当中,既要有比较长期稳定的一些行业,像百货零售行业,又要有相对回报比较高一点的,但是有一定的行业风险的,就是跟经济周期挂钩比较紧密的房地产行业,还有其他的。

主持人:所以您是很聪明的做了一个资产的配置,如果从投资的角度来看的话?

沈国军:其实这个对一个集团来说,我觉得还是满有必要的。

主持人:但是从百货行业本身来说,其实您刚才说得没错,百货行业、零售行业如果从股票投资的角度来看,它是属于非周期的防御性的行业,但是这样的行业本身行业内部也在产生着行业的演进和变化,比如说现在无论是团购还是电子商务,还是代购的兴起,其实对传统的零售方式,都不断的在对他们有挑战。同时即便是在传统的卖场也出现了更加细分的垂直的卖场,那么未来百货这种行业,它未来的前景在哪里?它的春天在哪里?

沈国军:你这个提的问题也很好。其实所有的行业,你都要不断去改变跟创新。其实这个问题不光是百货行业,本身房地产行业一样,生产性企业也一样,你产品制造,成衣行业也一样,包括酒店业其实也是一样。就零售这个产业,它永远是有前景的,只要有人它肯定有消费,那么业态的改变,它是随着消费习惯的改变而改变的。你要迎合这个消费习惯的改变,你去改变你的定位跟产品,以及包括卖场的设计,以及管理营销的方案,这个要不断地去改变。所以银泰这十几年来,我们零售行业是在不断地创新跟改变。包括我们现在网上购物,银泰网也在去年上线,并且现在成长也非常快。所以这个行业的发展,我们也是在不断的创新跟改变。

主持人:银泰网现在具体的经营状况怎么样?

沈国军:今年我听他们跟我报告的数字是比去年同期要增加了300%左右。应该说成长得比我们预期想象的要好,这个也说明了一个,购物的前景的一种改变吧。目前就是传统的百货公司购物网站,目前在国内我们做的是最领先的。

主持人:说到银泰网,如果说传统的百货的业态竞争还不那么激烈,因为毕竟有这种地域的要求,有这种地域的竞争壁垒,那么这种垂直的电子商务的网站的竞争,可以说当前随着这种资本的推动,已经白热化了。比如说我们看到很多所谓奢侈品,或者是高端正品的垂直的购物网站,无论是聚美优品、走秀网等等,他们经营状况并不是特别的好。可能后面虽然有很强大的资本在助推,但是这个垂直类的电商也面临着很多问题。那对于你们银泰网来说,存在这个问题吗?

沈国军:你说的对。其实电商这个行业现在的竞争非常激烈的。主要是资本的助推,尤其是前一两年,所有的PE都投这个行业,当然这个行业有很成功的一些案例。我们银泰网本身又是一个与众不同的电子商务的网站。我们是依托银泰百货,就传统的门店的资源跟业务,来经营创建我们这个网站。所以我们在营销方式上面,跟他们应该说有很大的区别。基本是依托我们原来传统的百货公司的一些品牌资源跟客户资源,VIP的资源,来共同参与发展这个网站的建设和经营。这样的话,跟你刚才提到的那些网站,在经营的方式上有很大区别。他们可能是PE投资以后,拿了大量的钱去投大量的广告,买一些流量,完了来促进他的销售。其实这个事情可能是阶段性的,如果你要持续的去做,也许有某几家企业,有个别的可能会成功,但是大部分企业,可能我估计不长远。因为这个现在有很多销售规模很大的网站,他经营还是持续地长期地在亏损,这一般不会太长久。

主持人:那么银泰网在您的心目中,您的估算中,在整个的电子商务网站当中,是应该处于一个什么地位?您未来的目标是什么样的?

沈国军:因为这个网站去年才上线,且成长非常好,但是跟我们传统门店,这几十家门店销售额比,现在它还是比例比较小,占比比较小,但我们目标是今后在这个零售销售额里面,我们希望今后比例能够逐步提高,并且能够比较快速的提高,争取能够达到或者超过我们现在的规模,我们的方向是这么个方向。

主持人:也就是说会超过50%以上,对未来的目标?

沈国军:我觉得我们还是很有信心的。

主持人:这个某种程度来说,也有点相当于自己革自己的命,这个是不是有点困难?因为毕竟在内部你存在着一个传统的百货和网站之间,有没有一种平衡跟博弈的关系?

沈总:其实现在目前看来是没有什么影响,并且还是有相互促进。包括VIP资源的互动,包括品牌销售的互动,目前是我觉得没有什么负面的东西,只有正面的一些作用。

 三年后,商业地产惨状堪比甚至超过住宅,经营不好是垃圾

始于2010年的这一轮房地产调控让中国楼市犹如一场博弈大战,随着住宅地产调控的收紧,住宅市场成交量低迷,开发商纷纷从住宅地产转向尚未受到严控的商业地产,催生出新一轮商业地产的开发热潮。然而,在这表面繁荣的背后,在资金热捧下的商业地产会不会迅速出现泡沫化倾向,成为楼市的又一个隐患呢?

主持人:有业内这样分析说,当我们住宅这个领域被政府调控打压,已经机会很少的时候,很多大的开发商、小的开发商都转而涌向商业地产,会不会由此给商业地产带来一定的泡沫呢?

沈国军:我觉得你这个问题提的挺好的。现在很多人,凡是房地产公司,很多都去做商业地产,这个产品竞争会非常非常地惨烈,尤其是以前没有商业开发跟经营经验的这些公司,参与做这个产品以后,我觉得今后压力会非常大。商业地产的价值不在于你开发,在于经营。如果说你经营的非常好,它这价值是非常大,如果说经营的不好的话,它真的是一个包袱,并且是一个垃圾,弄不好你还得把它拆掉。所以做这个行业其实还是要满慎重的才行。

主持人:有这样一种观点认为,三年之后,商业地产的惨状,将可能会比住宅市场更惨,您同意这个说法吗?

沈国军:我觉得有这个可能。

主持人:那这个泡沫会以什么样的方式结束呢?

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